9月18日，杭州市住保房管局發(fā)布“重磅炸彈”：自9月19日起實(shí)施住房限購。其實(shí)，早在一個(gè)月前的8月18日，上海市住建委就發(fā)布了類似的公告，公告稱自2017年1月1日起，外環(huán)內(nèi)新建商品住宅將100%實(shí)現(xiàn)全裝修。不僅如此，浙江省在此前已經(jīng)提出，自今年10月1日起，全省新建住宅實(shí)現(xiàn)100%“全裝修和成品交付”。也就是說，從今年國慶開始，“毛坯房”將逐步退出浙江房地產(chǎn)市場。面對房地產(chǎn)市場“全裝修”交付趨勢的迫近，不少?zèng)]有接觸過精裝修的房企也開始接觸并學(xué)習(xí)精裝修，精裝修有著比毛坯更長的供應(yīng)鏈、更多的供應(yīng)商和更多的施工技術(shù)管控要點(diǎn)，為此本文為做了一個(gè)各省精裝修政策的盤點(diǎn)和幾大標(biāo)桿房企的精裝修管控流程。

　　“全裝修”時(shí)代迫近“毛坯房”進(jìn)入清退倒計(jì)時(shí)，各省政策盤點(diǎn)

　　1、 山東：

　　在6月14日山東省政府新聞辦召開的新聞發(fā)布會(huì)上，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳巡視員、新聞發(fā)言人耿慶海介紹，到2017年，山東17市新建高層住宅實(shí)行全裝修;到2018年，新建的高層、小高層住宅全部淘汰毛坯房，實(shí)行精裝修，讓人民群眾住上安心房。

　　2、上海：

　　8月18日，上海市住建委提出，從2017年1月1日起，凡出讓的本市新建商品房建設(shè)用地，全裝修住宅面積占新建商品住宅面積(三層及以下的低層住宅除外)的比例為：外環(huán)線以內(nèi)的城區(qū)應(yīng)達(dá)到100%，除奉賢區(qū)、金山區(qū)、崇明區(qū)之外，其他地區(qū)應(yīng)達(dá)到50%。奉賢區(qū)、金山區(qū)、崇明區(qū)實(shí)施全裝修的比例為30%，至2020年應(yīng)達(dá)到50%。本市保障性住房中，公共租賃住房(含集中新建和商品住房中配建)的全裝修比例為100%。實(shí)施的全裝修住宅工程，以單位工程(幢號(hào))為計(jì)量單位。

　　3、浙江：

　　9月10日，浙江省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實(shí)施意見》，提出：“2016年10月1日起，全省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實(shí)行全裝修和成品交付，鼓勵(lì)在建住宅積極實(shí)施全裝修。”《意見》還提出，2016年浙江全省新建項(xiàng)目裝配式建筑面積達(dá)到800萬平方米以上，其中裝配式住宅和公共建筑(不含場館建筑)面積達(dá)到300萬平方米以上;2017年1月1日起，杭州市、寧波市和紹興市中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建項(xiàng)目，全部實(shí)施裝配式建造;到2020年，實(shí)現(xiàn)裝配式建筑占新建建筑比例達(dá)到30%。

　　上海、浙江陸續(xù)發(fā)布清退“毛坯房”時(shí)間表，“全裝修”時(shí)代已然迫近。但其實(shí)，北京住建委早從2015年5月1日起，就對保障房建設(shè)投資中心新建、收購的保障房項(xiàng)目，率先全面推行全裝修成品交房。據(jù)了解，北京每年都會(huì)分期制定保障房年度建設(shè)計(jì)劃，今年已經(jīng)確定了4期，年底前還有可能會(huì)有新項(xiàng)目納入到年度計(jì)劃中，一旦納入，將實(shí)行新規(guī)。而最起碼的是，明年納入計(jì)劃并供應(yīng)的項(xiàng)目，都將會(huì)實(shí)施精裝修交房。

　　4、江蘇

　　江蘇省政府也在2014年11月發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化促進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》中，提出“到2025年江蘇將有一半以上新房以成品房交付”。而且，在江蘇購買成品房即精裝修房，消費(fèi)者將享受到契稅和貸款優(yōu)惠。

　　5、河南：

　　2016年7月，河南也明確鄭州航空港區(qū)、鄭東新區(qū)新建商品住宅今年起告別毛坯房，到2020年河南全省新建商品住宅基本實(shí)現(xiàn)無毛坯房。

　　想來，“全裝修”交付已成為房地產(chǎn)市場的大勢所趨。

　　面對“全裝修”政策出臺(tái)，房企反應(yīng)不一，對于中小房企是一大挑戰(zhàn)

　　對于上海、浙江即將施行的“全裝修”交付政策，讓地產(chǎn)企業(yè)炸開了鍋。但對于政策的實(shí)施，房地產(chǎn)反應(yīng)不一。大型標(biāo)桿企業(yè)，比如萬科、中海、恒大、龍湖、綠城等一直就有精裝修的產(chǎn)品和部門，在精裝修的項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)施工等方面建立了標(biāo)準(zhǔn)化的體系和方法，對精裝修的采購和供應(yīng)商管理也非常成熟。所以這項(xiàng)政策的出臺(tái)是大大利好大型房企，比如萬科集團(tuán)董事長王石就曾表示：萬科明年只做精裝修住宅！

　　對于中小房企精裝修存在人才缺乏、流程復(fù)雜、施工技術(shù)要點(diǎn)多、供應(yīng)商眾多、施工監(jiān)理細(xì)致、驗(yàn)收交樓更為復(fù)雜等諸多問題，為此精裝修產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和流程化對于眾多中小開發(fā)商無疑是一個(gè)重大挑戰(zhàn)。為此，作者搜集了某知名房企精裝修設(shè)計(jì)管理流程，以供大家參考：

　　某城集團(tuán)精裝修工程設(shè)計(jì)管理流程

　　工程設(shè)計(jì)是材料選擇和工程施工的依據(jù)，室內(nèi)設(shè)計(jì)工作涉及材料品種多、空間上又具有一定的局限性，如何能夠更好的完成材料的有機(jī)組合，又滿足審美和使用功能和合理控制成本的要求，是室內(nèi)設(shè)計(jì)的控制要素；設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣對材料選擇、施工可行性和工程造價(jià)都有決定性的影響。

　　精裝修項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目公司應(yīng)對設(shè)計(jì)管理工作認(rèn)真對待，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位、設(shè)計(jì)計(jì)劃、設(shè)計(jì)任務(wù)書、方案、擴(kuò)初、施工圖、施工過程階段對設(shè)計(jì)工作全面控制，與設(shè)計(jì)公司加強(qiáng)溝通，確保設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量；室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)與建筑設(shè)計(jì)有機(jī)同步的結(jié)合.

　　理想的設(shè)計(jì)時(shí)點(diǎn)控制為:室內(nèi)設(shè)計(jì)在建筑方案定案之前介入，進(jìn)行平面及空間評估與優(yōu)化；建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成之前，室內(nèi)完成方案設(shè)計(jì)； 建筑施工圖完成之前，室內(nèi)完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)；裝飾施工前2個(gè)月，室內(nèi)完成施工圖設(shè)計(jì)。

　　1.1 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段1.1.1 精裝修工程產(chǎn)品定位

　　對于不同類型、不同內(nèi)容的精裝修工程，應(yīng)選擇相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行工程設(shè)計(jì)；進(jìn)行精裝修室內(nèi)設(shè)計(jì)，首先應(yīng)明確項(xiàng)目中涉及室內(nèi)精裝修的范圍和內(nèi)容：

　　對于毛坯交付工程，應(yīng)對展示標(biāo)準(zhǔn)樣板房（促進(jìn)銷售，提升樓盤形象）、樓梯廳等公共空間進(jìn)行精裝修設(shè)計(jì)與施工。

　　對于精裝修交付工程，在對展示樣板房營造的同時(shí)，還應(yīng)對代表戶型的交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房（提供交付設(shè)計(jì)、材料標(biāo)準(zhǔn)，施工標(biāo)準(zhǔn)）和其他空間進(jìn)行精裝修設(shè)計(jì)與施工。

　　對于酒店及其他綜合體工程，應(yīng)對整體工程進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)集成，對整體工程進(jìn)行系統(tǒng)的精裝修設(shè)計(jì)與施工。

　　精裝修項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)工作前，項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況并結(jié)合《綠城集團(tuán)成熟產(chǎn)品系列復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)》和項(xiàng)目成本控制，完成對工程裝飾內(nèi)容的裝修標(biāo)準(zhǔn)定位，為《室內(nèi)設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》、《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書》的編制和材料設(shè)備選型提供依據(jù)。

　　1.1.2 制定《項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)劃》

　　實(shí)行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)管理，事先應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃制定詳實(shí)的室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)劃，以明確設(shè)計(jì)各階段的起止時(shí)間、制約條件、工作內(nèi)容和保障措施，提前解決影響設(shè)計(jì)的因素，使設(shè)計(jì)進(jìn)度最大限度的滿足工程進(jìn)展。

　　設(shè)計(jì)計(jì)劃應(yīng)以項(xiàng)目總開發(fā)計(jì)劃為依據(jù)，分區(qū)域、分階段、進(jìn)行設(shè)計(jì)，并明確各區(qū)域、階段的起止時(shí)間和前置條件.

　　1.1.3 編寫《室內(nèi)設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》1.1.3.1 《室內(nèi)設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》的編寫主體

　　集團(tuán)公司精裝修管理部根據(jù)項(xiàng)目公司已通過評審的《產(chǎn)品策劃書》和《項(xiàng)目設(shè)計(jì)整體工作計(jì)劃》編寫《室內(nèi)設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》，為項(xiàng)目公司提供指導(dǎo)意見。

　　1.1.3.2 《室內(nèi)設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》應(yīng)包含以下要素：

　　①相對合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　②相對合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)

　　③相對全面的室內(nèi)設(shè)計(jì)要求

　　會(huì)所的室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)該是項(xiàng)目室內(nèi)品質(zhì)的精華體現(xiàn)，因此設(shè)計(jì)水準(zhǔn)和用材標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保證高于項(xiàng)目平均水平。同時(shí)其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)反映整個(gè)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)理念與意象。

　　公共空間應(yīng)體現(xiàn)識(shí)別性、歸屬感、儀式感、價(jià)值感。

　　展示樣板房應(yīng)捕捉目標(biāo)客戶群的訴求，創(chuàng)造理想的生活場景；交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房應(yīng)注重生活實(shí)際需求，給人物超所值的感覺。

　　1.1.4 編寫《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書》1.1.4.1 《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書》的編寫主體

　　項(xiàng)目公司根據(jù)《產(chǎn)品策劃書》和《項(xiàng)目設(shè)計(jì)整體工作計(jì)劃》及集團(tuán)公司精裝修部提供的《室內(nèi)設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》進(jìn)行編寫《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書》。

　　1.1.4.2 《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書》應(yīng)按集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部提供的標(biāo)準(zhǔn)文本編寫并應(yīng)明確以下要素：

　　①項(xiàng)目概況（地理位置、建設(shè)規(guī)模、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、交通條件）

　　②相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　③項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及室內(nèi)設(shè)計(jì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)

　　④室內(nèi)設(shè)計(jì)要求

　　⑤相關(guān)建筑圖紙

　　1.1.5 《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書》的管理

　　① 設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)定性化要求的指導(dǎo)文件，它是設(shè)計(jì)方的工作依據(jù)，對設(shè)計(jì)成果有決定性的影響，在編制設(shè)計(jì)任務(wù)書時(shí)，文字描述必須具有切實(shí)地指導(dǎo)性，使設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方向十分明確。

　　②項(xiàng)目公司編寫完成的《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書》，先在項(xiàng)目公司內(nèi)部進(jìn)行評審，評審?fù)ㄟ^，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人審核確認(rèn)。

　　③《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書》通過項(xiàng)目公司評審后，報(bào)集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部、精裝修管理部等相關(guān)部門評審，由集團(tuán)公司設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理審批。

　　4項(xiàng)目公司根據(jù)各級(jí)意見進(jìn)行必要的調(diào)整和完善，并報(bào)送集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部和精裝修管理部備案。

　　1.2 設(shè)計(jì)實(shí)施階段1.2.1 室內(nèi)設(shè)計(jì)委托1.2.1.1 項(xiàng)目公司選擇室內(nèi)設(shè)計(jì)單位的模式和方法：

　　①由集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部、精裝修管理部研究確定；

　　②由項(xiàng)目公司根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)自行選擇合適的室內(nèi)設(shè)計(jì)公司，設(shè)計(jì)單位信息詳見《室內(nèi)設(shè)計(jì)單位信息庫》。

　　③設(shè)計(jì)公司的選擇，對設(shè)計(jì)工作質(zhì)量、進(jìn)度及整個(gè)精裝修工程的進(jìn)展都非常關(guān)鍵。

　　室內(nèi)設(shè)計(jì)公司的選擇應(yīng)充分考慮集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部、精裝修管理部意見，并結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對設(shè)計(jì)公司在風(fēng)格特點(diǎn)、設(shè)計(jì)實(shí)力、設(shè)計(jì)優(yōu)勢、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、配合程度等因素全面考察后確定。

　　1.2.1.2 項(xiàng)目公司自行選擇設(shè)計(jì)公司應(yīng)按如下程序進(jìn)行

　　①由項(xiàng)目公司填寫《供方評價(jià)表》（附反映設(shè)計(jì)公司實(shí)力和業(yè)績的相關(guān)資料），經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，報(bào)集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部和精裝修管理部評審。

　　②集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部、精裝修管理部根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)材料，結(jié)合必要的考察調(diào)研或利用《室內(nèi)設(shè)計(jì)單位信息庫》中已有的相關(guān)信息資源，形成對室內(nèi)設(shè)計(jì)公司的評價(jià)意見。

　　③對于擬選設(shè)計(jì)單位的評價(jià)意見上報(bào)集團(tuán)公司，由集團(tuán)設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，對于重大、重點(diǎn)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)單位的選擇由集團(tuán)董事長審批。

　　1.2.1.3 室內(nèi)設(shè)計(jì)合同洽談

　　項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)公司洽談設(shè)計(jì)合同，必要時(shí)由集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部和精裝修管理部協(xié)助進(jìn)行。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參考市場慣例及集團(tuán)公司其他同類項(xiàng)目。

　　1.2.1.4 室內(nèi)設(shè)計(jì)合同簽署

　　①項(xiàng)目公司根據(jù)集團(tuán)精裝修管理部編寫的設(shè)計(jì)合同標(biāo)準(zhǔn)文本，并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況擬訂設(shè)計(jì)合同。

　　②室內(nèi)設(shè)計(jì)合同經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，以《文件審批單》的形式報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部、精裝修管理部評審、集團(tuán)設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理審批，涉及非標(biāo)準(zhǔn)合同的，還需法律事務(wù)部評審。

　　③合同由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人簽署后，報(bào)送集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部和精裝修管理部備案。

　　1.2.1.5 后續(xù)工作

　　室內(nèi)設(shè)計(jì)合同簽署后，項(xiàng)目公司應(yīng)向設(shè)計(jì)公司提供《設(shè)計(jì)任務(wù)書》，組織進(jìn)行設(shè)計(jì)前的交底工作會(huì)議，并形成會(huì)議紀(jì)要，送集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部、精裝修管理部備案。

　　1.2.2 建筑設(shè)計(jì)與室內(nèi)設(shè)計(jì)對接1.2.2.1 項(xiàng)目在做建筑方案設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)及其它專項(xiàng)設(shè)計(jì)時(shí)，室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)提前介入，使室內(nèi)設(shè)計(jì)與其它設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合、協(xié)調(diào)統(tǒng)一。1.2.2.2 室內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行方案設(shè)計(jì)之前，項(xiàng)目公司須向室內(nèi)設(shè)計(jì)單位提供建筑設(shè)計(jì)方案，并要求其對原來的建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行評估。1.2.2.3 項(xiàng)目公司需對室內(nèi)設(shè)計(jì)單位提出的評估意見進(jìn)行分析，將其合理成分反饋給建筑設(shè)計(jì)公司。建筑設(shè)計(jì)公司應(yīng)根據(jù)該意見進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并及時(shí)將調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案反饋項(xiàng)目公司及室內(nèi)設(shè)計(jì)單位。1.2.2.4 項(xiàng)目公司在此過程中負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)，使室內(nèi)設(shè)計(jì)單位和建筑設(shè)計(jì)單位之間的信息溝通保持及時(shí)、準(zhǔn)確、通暢，并組織室內(nèi)設(shè)計(jì)單位、建筑設(shè)計(jì)單位等相關(guān)單位、部門進(jìn)行集團(tuán)層面的戶型評審。1.2.3 方案設(shè)計(jì)階段1.2.3.1 項(xiàng)目公司內(nèi)部評審

　　1.項(xiàng)目公司作為方案設(shè)計(jì)的控制主體，負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，定期、及時(shí)地與設(shè)計(jì)公司進(jìn)行溝通；方案設(shè)計(jì)階段確定了設(shè)計(jì)風(fēng)格、功能定位分區(qū)及室內(nèi)交通組織流線，對設(shè)備系統(tǒng)的配置給予初步的組織，方案階段的成果是后續(xù)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)充分考量其與設(shè)計(jì)任務(wù)書的響應(yīng)程度，并及時(shí)調(diào)整。

　　2.設(shè)計(jì)公司提交的方案設(shè)計(jì)成果須先在項(xiàng)目公司內(nèi)部進(jìn)行評審，并經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人確認(rèn)。

　　內(nèi)部評審重點(diǎn)：

　　（1）設(shè)計(jì)成果是否符合設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求。

　　（2）功能布局是否滿足使用要求、空間組織流線是否合理。

　　（3）對設(shè)計(jì)風(fēng)格定位的理解是否正確。

　　（4）結(jié)合建筑空間做初步的設(shè)計(jì)判斷，防止因空間限制而造成方案布局無法實(shí)施。

　　（5）主要材料、設(shè)備的選擇是否符合功能及成本要求。

　　1.2.3.2 集團(tuán)評審

　　1.在項(xiàng)目公司內(nèi)部評審確認(rèn)后，由項(xiàng)目公司組織有宋衛(wèi)平董事長、工程分管領(lǐng)導(dǎo)、室內(nèi)設(shè)計(jì)專家組、精裝修管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營銷策劃部、規(guī)劃設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)、營銷策劃部等參加的集團(tuán)層面的評審會(huì)。

　　2.為提高評審的效率與效果，項(xiàng)目公司在評審會(huì)召開三天前將評審資料（原始建筑圖、平面布置圖、隔間布置圖、地面布置圖、頂面平面圖、效果圖、實(shí)例意象圖、家具軟裝飾意向及材料樣板等）以電子郵件或白圖形式分發(fā)至與會(huì)單位、部門、人員，以便相關(guān)人員有充分時(shí)間熟悉評審資料。

　　①方案評審時(shí)，與會(huì)人員應(yīng)對功能、效果、材料樣板、家具軟裝飾意向及與項(xiàng)目定位匹配性提出意見。

　　②在進(jìn)行方案評審時(shí)，應(yīng)結(jié)合集團(tuán)公司的《裝修投資劃分標(biāo)準(zhǔn)》，以確定方案設(shè)計(jì)中造價(jià)控制是否合理。

　　1.2.3.3 確認(rèn)與備案

　　1.項(xiàng)目公司組織與會(huì)人員填寫《設(shè)計(jì)評審意見表》、整理評審會(huì)議紀(jì)要，并報(bào)集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部和精裝修管理部及設(shè)計(jì)單位會(huì)簽。

　　2.項(xiàng)目公司根據(jù)評審意見要求設(shè)計(jì)公司進(jìn)行相應(yīng)修改，如有必要再次評審。

　　2.3.3.3修改完成的設(shè)計(jì)成果（附評審會(huì)議紀(jì)要）經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，以《設(shè)計(jì)工作會(huì)簽表》的形式報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)部和精裝修管理部，集團(tuán)公司室內(nèi)設(shè)計(jì)專家組會(huì)簽，集團(tuán)公司設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，對重大、重點(diǎn)項(xiàng)目報(bào)集團(tuán)董事長（或其授權(quán)人）審批。批準(zhǔn)后的方案設(shè)計(jì)成果應(yīng)以文本及光盤形式報(bào)集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部和精裝修管理部備案。

　　1.2.4 初步設(shè)計(jì)階段1.2.4.1 項(xiàng)目公司內(nèi)部評審

　　1.項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)對初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，定期、及時(shí)的與設(shè)計(jì)公司進(jìn)行溝通；擴(kuò)初設(shè)計(jì)是方案設(shè)計(jì)的延伸，它結(jié)合建筑空間具體情況對室內(nèi)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了進(jìn)一步明確，對主要空間設(shè)計(jì)效果進(jìn)行具體描述，對設(shè)備系統(tǒng)的配置給出具有可行性的組織，初步設(shè)計(jì)已基本決定了設(shè)計(jì)成果的功能和效果，這一階段應(yīng)仔細(xì)推敲，為設(shè)計(jì)定“性”。

　　2.設(shè)計(jì)公司提交的初步設(shè)計(jì)成果須先在項(xiàng)目公司內(nèi)部進(jìn)行評審，并經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人確認(rèn)。

　　評審重點(diǎn)：

　　（1）設(shè)計(jì)風(fēng)格是否適合定位要求。

　　（2）審核建筑空間、設(shè)備安裝是否與室內(nèi)設(shè)計(jì)有明顯矛盾。

　　（3）燈位、配套設(shè)備的組織設(shè)計(jì)形式是否具有可操作性。

　　（4）控制立面等關(guān)系到整體設(shè)計(jì)效果的設(shè)計(jì)是否與意向概念相一致。

　　（5）主要材料、設(shè)備的選擇是否符合功能及成本要求。

　　1.2.4.2 集團(tuán)評審

　　1.在項(xiàng)目公司內(nèi)部評審確認(rèn)后，由項(xiàng)目公司組織集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)和精裝修的分管領(lǐng)導(dǎo)、室內(nèi)設(shè)計(jì)專家組、精裝修管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、總工程師辦公室、材料設(shè)備部、綠城物管公司或綠城酒店管理公司、營銷策劃部等參加的集團(tuán)層面的評審會(huì)。

　　2.項(xiàng)目公司在評審會(huì)召開三天前將評審資料（設(shè)計(jì)說明、平面布置圖、地面布置圖、頂面平面圖、頂面燈具布置圖、立面索引圖、立面圖、電器點(diǎn)位圖、空調(diào)組織圖、燈具連線圖、效果圖、材料樣板、家具及軟裝飾方案等）以電子郵件或白圖形式分發(fā)至與會(huì)單位、部門、人員。

　　①初步設(shè)計(jì)方案評審時(shí)，與會(huì)人員除對功能、效果及與項(xiàng)目定位匹配性進(jìn)行進(jìn)一步論證外，還應(yīng)對材料樣板、家具及軟裝飾和施工協(xié)調(diào)性、可行性等技術(shù)問題提出評價(jià)。

　　②在進(jìn)行評審時(shí)，可參照集團(tuán)公司《材料設(shè)備家具選型標(biāo)準(zhǔn)》、《材料設(shè)備家具及軟裝飾供應(yīng)商信息庫》等規(guī)定，為精裝修功能、效果的可實(shí)現(xiàn)性提供指導(dǎo)。

　　1.2.4.3 確認(rèn)與備案

　　1.項(xiàng)目公司組織與會(huì)人員填寫《設(shè)計(jì)評審意見表》、整理評審會(huì)議紀(jì)要，并報(bào)集團(tuán)精裝修管理部和規(guī)劃設(shè)計(jì)部、材料設(shè)備部會(huì)簽。

　　2.項(xiàng)目公司根據(jù)評審意見要求設(shè)計(jì)公司進(jìn)行相應(yīng)修改，如有必要再次評審、修改。

　　3.完成的設(shè)計(jì)成果（附評審會(huì)議紀(jì)要）經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，以《設(shè)計(jì)工作會(huì)簽表》的形式報(bào)集團(tuán)精裝修管理部和規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核，集團(tuán)公司設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，并以文本及光盤形式報(bào)集團(tuán)公司精裝修管理部和規(guī)劃設(shè)計(jì)部、材料設(shè)備部備案。

　　1.2.5 施工圖設(shè)計(jì)階段1.2.5.1 項(xiàng)目公司內(nèi)部評審

　　1.項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)對施工圖設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，定期、及時(shí)的與設(shè)計(jì)公司進(jìn)行溝通；施工圖設(shè)計(jì)是擴(kuò)初設(shè)計(jì)的深入階段，它確定了節(jié)點(diǎn)尺寸及做法、確定了裝飾選材的規(guī)格及要求、明確了設(shè)備系統(tǒng)的具體配置要求及最終組織，施工圖是施工的依據(jù)，施工圖設(shè)計(jì)的深度及質(zhì)量對施工階段影響很大，對施工圖的審核，即要看設(shè)計(jì)深度，又要考慮實(shí)施的可行性。

　　2.設(shè)計(jì)公司提交的施工圖設(shè)計(jì)成果須先在項(xiàng)目公司內(nèi)部進(jìn)行評審，并經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人確認(rèn)。

　　評審重點(diǎn)：

　　（1）圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度是否滿足施工需要，不同材質(zhì)裝飾面收口處理是否得當(dāng)。

　　（2）材料、設(shè)備選型是否完備并符合使用功能及成本要求。

　　（3）電氣、點(diǎn)位、燈光等的設(shè)計(jì)是否滿足要求。

　　（4）圖面質(zhì)量能否較為清晰明確地表述設(shè)計(jì)要求，尤其是關(guān)注節(jié)點(diǎn)的表述是否能適應(yīng)實(shí)際施工。

　　（5）設(shè)備安裝與室內(nèi)設(shè)計(jì)是否存在矛盾。

　　（6）對于大面積裝修及交付樣板房的施工圖審核，必須充分考慮其技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理性和施工工藝的可操作性。

　　1.2.5.2 集團(tuán)評審

　　1.在項(xiàng)目公司內(nèi)部評審確認(rèn)后，如有必要，則由項(xiàng)目公司組織精裝修管理部及其他相關(guān)部門參加的集團(tuán)層面的評審會(huì)。

　　2.項(xiàng)目公司在評審會(huì)召開五天前將評審資料（設(shè)計(jì)說明、平面布置圖、地面布置圖、頂面平面圖、頂面燈具布置圖、綜合布線圖、立面索引圖、立面圖、家具大樣圖、剖面圖、節(jié)點(diǎn)詳圖、電器點(diǎn)位圖、空調(diào)組織圖、消防示意圖、材料明細(xì)表等）以電子郵件或白圖形式分發(fā)至與會(huì)單位、部門、人員。

　　3.施工圖評審的依據(jù)之一為綠城集團(tuán)的《精裝修工程細(xì)部節(jié)點(diǎn)構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)》、《精裝修施工技術(shù)規(guī)程》。

　　4.項(xiàng)目公司組織與會(huì)人員填寫《設(shè)計(jì)評審意見表》、整理評審會(huì)議紀(jì)要。

　　5.項(xiàng)目公司結(jié)合評審意見組織對樣板間的裝修施工，以對設(shè)計(jì)的空間尺度和真實(shí)效果進(jìn)行驗(yàn)證。

　　6.樣板間施工完成，項(xiàng)目公司再次組織集團(tuán)公司相關(guān)部門參加裝修樣板間評審，并組織參與人員填寫《樣板間評審意見表》、整理評審紀(jì)要，并報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部和精裝修管理部備案，具體參照《精裝修樣板房評審細(xì)則》。

　　1.2.5.3 確認(rèn)與備案

　　1.項(xiàng)目公司根據(jù)樣板間評審結(jié)果，要求設(shè)計(jì)公司進(jìn)行相應(yīng)修改。

　　2.修改完成的設(shè)計(jì)成果（附兩次評審紀(jì)要）經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，并以文本及光盤形式報(bào)集團(tuán)公司精裝修管理部備案。

　　1.2.6 施工過程的設(shè)計(jì)管理

　　由于建筑誤差等因素的影響，施工圖紙難免會(huì)有“考慮不周”，應(yīng)及時(shí)解決設(shè)計(jì)與施工現(xiàn)場實(shí)施中的矛盾問題，才能保證施工按計(jì)劃進(jìn)行，這一階段的工作應(yīng)是對設(shè)計(jì)“盲點(diǎn)”的補(bǔ)充設(shè)計(jì)，和對現(xiàn)場變更提供不影響設(shè)計(jì)效果的解決方案。

　　現(xiàn)場設(shè)計(jì)管理有下列主要工作：

　　（1）協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位按合同約定到現(xiàn)場指導(dǎo)。

　　（2）協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位處理設(shè)計(jì)變更應(yīng)滿足施工進(jìn)度要求。

　　（3）及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場與設(shè)計(jì)圖紙的矛盾問題，及時(shí)解決處理。

　　（4）對現(xiàn)場深化設(shè)計(jì)（石材排版設(shè)計(jì)、成品木制品、木飾面加工設(shè)計(jì)等）及時(shí)確認(rèn)。

　　（5）對施工過程中施工圖紙的調(diào)整及時(shí)確認(rèn)（尤其是水、電系統(tǒng)圖需做好詳實(shí)的調(diào)整記錄）、及時(shí)備案，為最后的竣工圖管理，提供變更依據(jù)。

　　公開課邀請函·南京站

　　?時(shí)間：1月13-14日

　　?主題：萬科、中海等標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)住宅批量精裝修項(xiàng)目管理高級(jí)研修班

　　?講師：中國資深精裝修策略專家 蒲道良老師

　　［課程價(jià)值］

　　1、研究行業(yè)和品牌企業(yè)批量精裝修的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)建立批量精裝修標(biāo)準(zhǔn)化體系的方法，前沿、實(shí)戰(zhàn)及實(shí)用。

　　2、掌握批量精裝修的成本、設(shè)計(jì)、施工等全過程管理的原則及控制方法。

［講師介紹］

　　蒲道良老師

　　中國資深精裝修策略專家

　　萬科精裝修研發(fā)長期合作伙伴及批量精裝修戰(zhàn)略合作伙伴；

　　批量精裝修體系搭建專家，標(biāo)譜國際精裝研究機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事，應(yīng)邀給國內(nèi)多家著名地產(chǎn)商進(jìn)行過培訓(xùn)及顧問工作。

　　帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)制定萬科、中海集團(tuán)、深圳佳兆業(yè)集團(tuán)、寶能集團(tuán)、信和地產(chǎn)等多家地產(chǎn)集團(tuán)精裝研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化體系，參與萬科集團(tuán)精裝修體系搭建及深圳金地集團(tuán)整體精裝的研發(fā)與執(zhí)行。

　　［課程體系］：

　　第1天：批量精裝修趨勢分析及標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)借鑒

　　一、批量精裝修的發(fā)展趨勢與現(xiàn)狀

　　1、簡要闡述批量精裝修的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、存在的問題；

　　?2;國家、地方精裝房政策解讀與推動(dòng)

　　?2;全國批量精裝修現(xiàn)狀分析

　　?2;批量精修對房地產(chǎn)企業(yè)來說意味著什么嗎？

　　2、批量精裝修的運(yùn)作模式分析；

　　?2;企業(yè)運(yùn)營方式

　　?2;企業(yè)項(xiàng)目規(guī)模

　　?2;企業(yè)經(jīng)營范圍

　　3、批量精裝修的營銷模式分析

　　4、批量精裝修的弊病及其操作要點(diǎn)分析。

　　5、批量精裝修操作上的誤區(qū)

　　二、標(biāo)桿企業(yè)精裝修產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化及管理模式借鑒

　　1、精裝修產(chǎn)品研發(fā)的重要性及開展模式

　　2、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化及精裝標(biāo)準(zhǔn)化分析

　　3、精裝修對各部門管理能力的要求

　　案例分析：A、萬科、恒大、龍湖標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)踐對比分析

　　B、某企業(yè)全過程精裝實(shí)踐剖析

　　三、批量精裝修標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)

　　1、組織構(gòu)架先行重要性

　　2、公司高管牽頭的必要性

　　3、是臨時(shí)項(xiàng)目制還是成研發(fā)部門

　　i.是外協(xié)以管控為主還是自主研發(fā)

　　ii.研發(fā)費(fèi)用的重要性

　　b)精裝研發(fā)基地搭建

　　i.精裝研發(fā)基地必要性討論

　　ii.如何開展基地研發(fā)工作

　　iii.基地管理

　　c)研發(fā)樣板確定原則

　　i.通用性原則

　　ii.示范性原則

　　iii.功能性原則

　　iv.獨(dú)特性原則

　　d)研發(fā)成果明確與步驟

　　i.確定研發(fā)內(nèi)容及成果清單

　　ii.明確定不同階段的重點(diǎn)工作

　　3、案例分析

　　四、批量精裝修標(biāo)準(zhǔn)分級(jí)體系介紹

　　1、建立分級(jí)體系必要性

　　2、如何建立分級(jí)體系

　　3、企業(yè)項(xiàng)目定位分析

　　4、通用三級(jí)精裝體系介紹

　　5、分級(jí)案例分析

　　五、精裝修標(biāo)準(zhǔn)如何推廣執(zhí)行

　　1、集團(tuán)、分子公司職責(zé)

　　2、精裝標(biāo)準(zhǔn)在不同區(qū)域適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)化如何解決各地項(xiàng)目水土不服的問題

　　3、研發(fā)跟蹤與持續(xù)性

　　4、案例分析

　　第2天：批量精裝修設(shè)計(jì)、采購成本與施工管理

　　一、批量精裝修項(xiàng)目的營銷策略與產(chǎn)品定位

　　1、如何制定批量精裝修營銷策略

　　2、如何通過市場調(diào)查確定批量精裝修的產(chǎn)品定位；

　　二、批量精裝修的設(shè)計(jì)管理

　　1、合理的人員組織構(gòu)架

　　2、批量精裝修的一體化設(shè)計(jì)流程管理；

　　3、批量精裝修的的設(shè)計(jì)范圍；

　　4、傳統(tǒng)概念樣板房設(shè)計(jì)

　　5、精裝修樣房設(shè)計(jì)特點(diǎn)

　　?2;精裝樣板房目的與作用

　　?2;精裝樣板房設(shè)計(jì)要求

　　?2;成本先行的定價(jià)設(shè)計(jì)特點(diǎn)

　　6、精裝修樣板房設(shè)計(jì)原則

　　?2;風(fēng)格設(shè)計(jì)原則

　　?2;成本設(shè)計(jì)原則

　　?2;工藝設(shè)計(jì)原則

　　?2;功能設(shè)計(jì)原則

　　?2;系統(tǒng)性原則

　　7、收納空間設(shè)計(jì)在精裝修設(shè)計(jì)重要性

　　?2;收納空間設(shè)計(jì)意義

　　?2;收納模塊設(shè)計(jì)

　　u門廳玄關(guān)模塊建立

　　u廚房收納模塊建立

　　u衛(wèi)生間收納模塊建立

　　u衣帽間收納模塊建立

　　u陽臺(tái)收納模塊

　　u家政收納模塊

　　8、案例分析

　　三、批量精裝修成本管控

　　1.精裝修設(shè)計(jì)過程的成本控制流程

　　2.精裝修成本構(gòu)成分析

　　3.采購過程中的成本控制；

　　4.精裝修施工范圍與成本構(gòu)成

　　5.定價(jià)設(shè)計(jì)與成本優(yōu)化

　　6.設(shè)計(jì)亮點(diǎn)與與成本關(guān)系

　　7.主材品牌因素與成本關(guān)系

　　8.精裝品部品牌因素與成本關(guān)系

　　9.成品保護(hù)與成本關(guān)系

　　10.承包模式對成本的影響

　　11.建筑施工質(zhì)量對成本的影響

　　12.戶型優(yōu)良對成本的影響

　　五、批量精裝修采購管理

　　1、批量精裝修采購原則；

　　2、批量采購過程中控制；

　　六、批量精裝修的施工管理

　　1、批量精裝修施工發(fā)包原則；

　　2、住宅精裝房總包管理辦法

　　3、批量精裝修施工的質(zhì)量控制

　　4、如何做好各方施工單位的成品保護(hù)工作；

　　5、精裝房清潔移交交付標(biāo)準(zhǔn)；

　　6、批量精裝修的“業(yè)主開放日”；

　　7、精裝部品分類

　　?2;成品類

　　?2;半成品類

　　?2;定制類

　　8、技術(shù)參數(shù)的重要性

　　9、建筑誤差與精裝部品誤差分析

　　10、施工交接面移交的的重要性

　　11、常見問題處理辦法

　　七、批量精裝修產(chǎn)品的售后服務(wù)

　　1、如何建立產(chǎn)品保修承諾；

　　2、如何建立售后服務(wù)機(jī)制；

　　八、案例分析(部分）

　　近期精裝研發(fā)項(xiàng)目案例：

　　地產(chǎn)公司

　　項(xiàng)目內(nèi)容

　　參與程度

　　進(jìn)度情況

　　萬科地產(chǎn)

　　TOP、A、B、C級(jí)精裝標(biāo)準(zhǔn)更新

　　參與

　　已完成

　　中海地產(chǎn)

　　集團(tuán)1000元、1500元精裝修標(biāo)準(zhǔn)

　　主導(dǎo)制定

　　已完成

　　西安國際社區(qū)1500元、深圳公司康城 1200

　　銀川分公司2500、3500精裝修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

　　主導(dǎo)制定

　　已完成

　　佳兆業(yè)地產(chǎn)

　　800元、1200元、1800元、2500元全國精

　　裝標(biāo)準(zhǔn)，及下屬各分公司 8個(gè)精裝項(xiàng)目設(shè)計(jì)

　　主導(dǎo)制定

　　已完成

　　宏達(dá)酒店式公寓精裝設(shè)計(jì)1500 元、上海太

　　倉精裝1200元及1800元兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

　　主導(dǎo)制定

　　已完成

　　光耀地產(chǎn)

　　馬克住區(qū)800元、光耀城1200元兩個(gè)項(xiàng)目

　　精裝標(biāo)準(zhǔn)；全球候鳥高爾夫別墅精裝系統(tǒng)梳

　　理（4500元/㎡）

　　主導(dǎo)制定

　　完成馬克社區(qū)和全球候鳥項(xiàng)目

　　香港卓耕集

　　團(tuán)

　　1200元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)

　　主導(dǎo)制定

　　已完成

　　重慶慶鴻地

　　產(chǎn)

　　重慶郁金香國際公寓1200標(biāo)準(zhǔn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)

　　主導(dǎo)制定

　　已完成

　　中潤控股集

　　團(tuán)

　　3500元精裝標(biāo)準(zhǔn)君臨海域項(xiàng)目

　　主導(dǎo)制定

　　進(jìn)行中

　　信和置業(yè)

　　800元、2500元精裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)

　　主導(dǎo)制定

　　部分完成

［強(qiáng)烈建議］

　　房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、設(shè)計(jì)部總經(jīng)理、副總、總建筑師、總工程師、設(shè)計(jì)部及相關(guān)負(fù)責(zé)人

［參會(huì)事宜］

　　￥3800元/人，費(fèi)用包含學(xué)習(xí)費(fèi)、場地費(fèi)、資料費(fèi)、午餐費(fèi)、茶歇費(fèi)；會(huì)務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請?jiān)趫?bào)名回執(zhí)單中說明，會(huì)務(wù)組統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

　　［以往案例］

　　關(guān)注本微信平臺(tái),回復(fù)[姓名+職位+公司+手機(jī)+您的郵箱+活動(dòng)名稱]，即可獲取培訓(xùn)詳細(xì)資料！

　　時(shí)間：1月13-14日 南京

　　電話咨詢：010-85397825/85393214

　　微信咨詢：jasonyecufe/sasa-001

　　費(fèi)用：3800元/人（含餐費(fèi)、茶歇費(fèi)、講師費(fèi)和資料費(fèi)及結(jié)業(yè)證書等）

　　或者點(diǎn)擊左下方“閱讀原文”即可報(bào)名~

商業(yè)與地產(chǎn)ID:Commercialproperty

關(guān)注零售、商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的新思維和新趨勢，20萬業(yè)內(nèi)精英人群訂閱，已成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最具影響力的個(gè)人自媒體平臺(tái)。

主編簡介：【王傳宏】英國皇家特許測量師(MRICS)、12年商業(yè)地產(chǎn)策劃招商和運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。歡迎交流與合作，個(gè)人微信 malltowinunited